Bonus prima casa: e se si vuole rivendere casa prima dei 5 anni dall’acquisto?

Hai acquistato la prima casa con l’agevolazione fiscale che consente di pagare l’Iva al 4% o l’imposta di registro al 2% ma ora vorresti rivederla, però la normativa ti vieta di vendere la casa prima di 5 anni, o sarai costretto a pagare al fisco tutte le imposte che prima ti sono state scontate.

IN COSA CONSISTE IL BONUS PRIMA CASA?

Il “bonus prima casa” è una agevolazione fiscale che consente, all’atto dell’acquisto dell’abitazione di residenza, di ottenere uno sconto sulle tasse da pagare sull’atto di compravendita, e cioè: 

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (piuttosto che al 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Invece se si acquista dal costruttore (ossia da un’impresa, con vendita soggetta a Iva) si ha diritto a pagare:

• Iva ridotta al 4% (anziché al 10% o al 22% ) imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Per usufruire del bonus, inoltre, è necessario che:

• l’immobile acquistato non sia di lusso (non nelle categorie A/1, A/8 e A/9);

• l’acquirente non sia già proprietario di altro immobile nello stesso Comune;
• l’acquirente non possegga altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con l’agevolazione «prima casa»;
• l’acquirente abbia la residenza oppure lavori nel Comune ove è situato l’immobile oppure vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Chi acquista un immobile con il «bonus prima casa» non può rivenderlo prima di cinque anni, o si perdono le agevolazioni fiscali e si subisce un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia chiederà al contribuente il pagamento delle imposte non pagate al momento del rogito più una sovrattassa salvo nei casi in cui: 

• il contribuente, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici di prima casa, proceda all’acquisto (o riceva la donazione) di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (che deve avere i requisiti della precedente casa);
• il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro 1 anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.

Per quanto concerne la sovrattassa, se il contribuente procede alla vendita della prima casa prima dei cinque anni e, entro l’anno successivo, non riesce ad acquistarne un’altra può evitare di pagarla (ma dovrà comunque corrispondere le imposte non versate) a condizione che, prima che sia decorso l’anno dalla vendita, presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate manifestando l’intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile e richiedendo la riliquidazione dell’imposta; l’ufficio provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data della stipula dell’atto di acquisto senza irrogare le sanzioni.