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Diritto di prelazione immobiliare e agraria

Ecco uno di quei temi per noi “tecnici del settore” all’ordine del giorno ma per tutti gli altri fonte perpetua di dubbi e timori. Iniziamo col capire per grandi linee che cosa è il diritto di prelazione.

Con prelazione si intende il diritto che un individuo può vantare nei confronti di terzi e grazie al quale viene preferito, a parità di condizioni, per l’acquisto di un immobile o di un terreno agricolo. Ci sono diverse tipologie di prelazione, partiamo con la prelazione immobiliare.

Il caso più frequente è quello di un immobile ad uso abitativo locato. Se il proprietario decide di vendere l’immobile, il conduttore, entro la prima scadenza contrattuale, ha la priorità rispetto a terzi sull’acquisto. Ci sono una serie di particolarità e di eccezioni che possono far venir meno il diritto di prelazione ma, nei casi più comuni, la comunicazione dell’intenzione di vendere e delle condizioni di vendita dal proprietario al conduttore va notificata attraverso ufficiale giudiziario. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione rispondendo alla notifica con un’ulteriore notifica da inviare sempre tramite ufficiale giudiziario. Stesso discorso se è stato fatto un preliminare di compravendita con un terzo: questo va notificato al conduttore che ha 60 giorni di tempo per subentrare nella vendita a parità di condizioni. La legge di riferimento in questo caso è la 431 del 1998.

Anche la prelazione agraria ci riguarda spesso, ogni qualvolta ci troviamo a dover vendere un terreno agricolo. Nell’ambito agrario subentrano altre caratteristiche per poter vantare la prelazione. Vale sempre la questione del conduttore del terreno, come per gli appartamenti, quindi laddove ci sia un coltivatore diretto che da almeno due anni conduca il terreno oggetto della vendita, quest’ultimo può vantare il diritto di prelazione sullo stesso con le stesse modalità di sopra. A questa tipologia però si affianca quella legata ai confinanti del terreno stesso. Se uno o più confinanti sono coltivatori diretti e esercitano questa attività in maniera diretta e abituale, ci sono i presupposti perché venga esercitato il diritto di prelazione. Il coltivatore in questione dovrà dimostrare di avere una serie di requisiti (quelli previsti dall’art. 8 della L. 590 del 1965) e, una volta ricevuta la notifica dal venditore, avrà 30 giorni di tempo per poter subentrare nell’acquisto, sempre a parità di condizioni. Anche in questo casa ci sono poi una serie di particolarità a cui fare attenzione che possono far decadere il diritto in questione.

Se, infine, ci sono più confinanti col terreno che abbiano i requisiti per esercitare la prelazione e siano interessati all’acquisto del terreno, le linee guida che vengono seguite sono: la finalità di ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda, la ricomposizione fondiaria, lo sviluppo aziendale e l’efficienza tecnico-produttiva.

Ad ogni modo, trattandosi di un tema estremamente delicato e parecchio insidioso, è sempre consigliabile farsi seguire nell’operazione di vendita o di esercizio del diritto di prelazione da un professionista preparato per non incorrere in grattacapi e in situazioni sgradevoli.

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