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Abusi edilizi: di cosa si tratta

Nella compravendita di immobili ci capita spesso di incappare in abusivismi edilizi. Sono un vero e proprio incubo tanto per i venditori che temono sanzioni salate, quanto per gli acquirenti che temono di fare un acquisto sbagliato oltre a vedersi bloccare la pratica di mutuo una volta arrivata alla fase della perizia. Sta a noi agenti immobiliari nella fase iniziale identificarli e, nella fase successiva, ai tecnici risolverli nei tempi e nei modi migliori. Entriamo un pochino più nel dettaglio e vediamo meglio di cosa si tratta.

Innanzitutto un “abuso” lo si ha quando si realizza un’opera, in questo caso edilizia, senza le adeguate autorizzazioni per farlo. Questo di per sé costituisce reato. A questo punto la conseguenza più logica è la condanna penale oltre che l’ordine di rimozione dell’abuso in sé. C’è però la possibilità di evitarsi la condanna penale (che riguarda solo ed esclusivamente il “proprietario” che ha autorizzato i lavori e non chi acquista da lui l’immobile).

La soluzione molto spesso, come dicevamo, alla condanna penale è la sanatoria. La sanatoria non è altro che la regolarizzazione delle opere attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria. Ovviamente parliamo di piccoli abusi, quelli che non hanno grande impatto per l’ambiente; in caso contrario è anche prevista la possibilità che venga prevista un’ordinanza di demolizione.

Quando dunque si arriva alla fase della vendita di un immobile con delle difformità edilizie i tecnici hanno a disposizione diversi strumenti con i quali affrontare e risolvere il problema (senza entrare in tecnicismi parliamo di SCIA, DIA, CILA, ecc.). Tali strumenti servono, insomma, a regolarizzare urbanisticamente il tutto, facendolo passare sia dal Comune che dal Catasto.

Il venditore, adeguatamente supportato da un professionista del settore che sappia consigliarlo, è sempre tenuto a comunicare la presenza di abusi edilizi. Se ciò non avviene e l’acquirente scopre l’abuso dopo il compromesso può rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo se non dopo che il venditore ha sanato il problema. Se invece questo avviene dopo la firma dell’atto definitivo, l’acquirente è tenuto non solo a chiedere la risoluzione del contratto ma anche un risarcimento del danno. In tal caso anche agente immobiliare e notaio possono essere ritenuti parzialmente responsabili.

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